Thị trường BĐS “sốt nóng” nhất thời hay phục hồi ổn định?

Thị trường BĐS đang có nhiều dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ. Tuy nhiên, nhiều ý kiến hồ nghi liệu thị trường này chuyển sang giai đoạn ‘sốt nóng’ hay phục hồi ổn định?

Bàn về chủ đề thị trường bất động sản phục hồi ổn định hay tiếp tục ‘sốt nóng’, phóng viên VTV đã có cuộc trao đổi với ông Đào Ngọc Thanh – Tổng Giám đốc công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Việt Hưng, chủ đầu tư khu đô thị Ecopark.

Sau đây là nội dung cuộc trao đổi:

PV: Thưa ông, thị trường BĐS đang có dấu hiệu khởi sắc, rất nhiều dự án khách hàng xếp hàng để mua nhưng có những dự án khác thì liên tục phải đi chào bán khắp nơi và gây nhiễu loạn thị trường. Vậy tại sao lại có sự trái ngược như vậy ở trên thị trường BĐS giai đoạn này?

Ông Đào Ngọc Thanh: Theo tôi chính là cách đặt vấn đề về phân khúc của thị trường BĐS. Tôi nghĩ rằng thị trường BĐS có thể chia ra làm ba phân khúc. Phân khúc thứ nhất là các nhà đầu tư theo suy nghĩ bản năng của họ, có thể gọi là đầu tư theo duy ý chí mà không khảo sát thị trường. Họ đầu tư những dự án không hoàn chỉnh và cho đến bây giờ thì khả năng kinh doanh, phát triển những dự án đó gần như không có. Tôi nghĩ rằng đấy là một thị trường mà dù có kêu gọi mấy đi chăng nữa cũng không giao dịch được vì người ta không thể đến đấy ở được nếu như không có một môi trường sống ổn định. Ở phân khúc thứ 2 của thị trường là phân khúc giá cao thì hiện tại chủ đầu tư cũng có sự điều chỉnh về giá và hệ quả là bắt đầu có sự giao dịch nhưng sự thành công cũng không nhiều. Và chắc chắn là họ còn phải tiếp tục mời chào và kêu gọi. Còn phân khúc thứ 3 là phân khúc mà chủ đầu tư có sự nghiên cứu về môi trường đầu tư. Họ nghiên cứu thị trường và xem xét khía cạnh làm thế nào để phù hợp với sức mua của thị trường nên ở phân khúc này thì giao dịch rất thành công. Phân khúc này phần lớn rơi vào những khu nhà ở có giá thấp mà chúng ta gọi là nhà xã hội. Và loại thứ 2 là những dự án BĐS  được đầu tư một cách bài bản và hoàn chỉnh về môi trường sống, có đầy đủ những dịch vụ tối thiểu về giao thông, giáo dục, bệnh viện, trung tâm thương mại và đặc biệt là giá cả phù hợp. Những dự án này tôi nghĩ, hiện tại khả năng giao dịch rất tốt và đấy chính là lý do mà có những dự án thì giao dịch không thành công nhưng có những dự án mà hiện nay giao dịch rất thành công.

PV: Vâng, vào thời điểm này cũng có ý kiến cho rằng thị trường đang có những dấu hiệu về bong bóng. Vậy ông có nhận định thế nào về ý kiến này?

Ông Đào Ngọc Thanh: Theo quan điểm của tôi thì thị trường giao dịch BĐS hiện tại có sự trỗi dậy và có sự phát triển tốt nhưng chưa đến mức độ có thể coi là bong bóng. Vì sao như vậy? Vì phải bắt đầu từ những chính sách, đầu tiên là chính sách kinh tế. Có thể nói tăng trưởng kinh tế hiện tại đang tốt mặc dù chưa phải là vượt bậc nhưng rõ ràng là có tăng trưởng. Thứ hai là các chính sách vĩ mô khác đặc biệt là chính sách liên quan đến việc cho người nước ngoài mua hoặc là TPP. Chính những chính sách vĩ mô này thúc đẩy cho thị trường BĐS phát triển tốt hơn. Điểm thứ 2 là người mua nhà tại thời điểm này là nằm ở trong phân khúc thị trường mà đa số người dân có thể mua chứ không rơi vào phân khúc người ta mua có tính chất đầu cơ. Vì sao như vậy? Bởi vì hiện này số giao dịch tăng rất nhanh. Có những sự giao dịch tính theo thời điểm có thể tăng gấp đôi nhưng giá giao dịch trên thị trường thì tăng không quá 10%. Và với một thời gian dài mà thị trường giao dịch không quá 10% thì khả năng đầu cơ rất thấp vì giao dịch mà giá không tăng quá 10% thì cũng tương đương với lãi suất của ngân hàng thì số lượng nhà đầu cơ không nhiều. Điểm thứ 3 là các chính sách quản lý về BĐS thì hiện này khả năng bán đất nền hoặc bán những sản phẩm chưa được hình thành phải tuân theo những quy định rất chặt chẽ của luật BĐS. Và vì vậy nên người mua nhà để nhằm cơ hội đầu cơ sẽ giảm đi. Qua  theo dõi, đặc biệt là những theo dõi gần đây của tôi thì tôi thấy số lượng giao dịch tăng lên nhưng số giao dịch lại tức là sự chuyển nhượng lại rất thấp. Tôi thấy nó chưa quá 30% và như vậy thì khả năng đầu cơ rất thấp. Vì vậy nên sự thực các giao dịch đây là giao dịch thực nên có thể không coi đây là bong bóng.

PV: Vâng, những số liệu ông vừa đưa ra được tổng hợp và được phân tích ở trên cơ sở như thế nào?

Ông Đào Ngọc Thanh: Các số liệu mà tôi đưa ra là các số liệu mà bản thân các chủ đầu tư và các báo cáo của thị trường BĐS, các chuyên gia về lĩnh vực BĐS đã đưa ra ý kiến như vậy. Và trong báo cáo mới nhất của Cục quản lý nhà của Bộ Xây dựng đều có những thông tin như vậy.

PV: Hiện nay cũng có sự bất hợp lý cung cầu trên thị trường BĐS. Vậy theo ông giải pháp nào để có thể khắc phục tình trạng này và nhà nước cần có những động thái như thế nào để có thể tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và những khu vực BĐS ven dô, dãn dân ra khỏi khu vực trung tâm?

Ông Đào Ngọc Thanh: Theo tôi nghĩ, việc phát triển nhà ở xã hội hay nhà ở giá thấp, hoặc có thể gọi chung là nhà ở thương mại nhưng giá thấp để phù hợp với yêu cầu của thị trường là việc làm hết sức cần thiết và trong giai đoạn hiện nay thì có thể nói là cấp bách. Việc này bắt buộc phải có chính sách mà chính sách này là chính sách của nhà nước đặt ra. Vừa qua nhà nước cũng đặt ra nhiều chính sách để khuyến khích việc xây dựng nhà xã hội nhưng theo tôi nghĩ có hai ý. Ý thứ nhất là việc cho vay tín dụng là tất yếu nhưng đấy chưa phải là điều kiện tiên quyết. Nếu chỉ dừng ở việc cho vay tín dụng để giúp cho người mua nhà có thể mua được thuận lợi hơn, thời gian vay dài hơn, lãi suất thấp hơn thì chưa phải là tất yếu, chưa đủ mà điều quan trọng nhất mà tôi nghĩ là các chính sách khác kèm theo phải được đẩy mạnh mà một trong các vấn đề rất quan trọng đó là vấn đề quy hoạch đất đai vì mặt bằng không có thì làm sao làm được nhà xã hội. Các doanh nghiệp rất cần mặt bằng. Nếu tiền chỉ để cho vay không thì chưa đủ vì quan trọng là mặt bằng. Nhưng điều thứ 2 mà tôi muốn nói đến đó là vấn đề quy hoạch. Các khu định cư đấy, quy hoạch, phát triển những khu đô thị ven đô đấy có bền vững hay không? Mà muốn bền vững hay không thì phải có yếu tố gọi là dịch vụ kèm theo. Nếu chỉ xây một cái nhà trơ trọi, có thể người ta mua đấy nhưng người ta có ở hay không lại là một câu chuyện. Và không cẩn thận thì việc bán nhà xã hội lại trở thành câu chuyện đầu cơ mà người mua không ở vì có ở được đâu khi không có nhà trẻ, không có trường học, không gần bệnh viện, không có các dịch vụ về thương mại kèm theo. Và như vậy vấn đề quy hoạch phát triển bền vững nằm trong tay nhà nước. Nhà nước cần phê duyệt để hình thành ra một khu đô thị có thể ở được thật bền vững. Và điều quan trọng là giao thông có thuận lợi hay không bởi vì đại đa số những người đến ở nhà xã hội là người có thu nhập thấp, họ đâu có ô tô, thậm chí xe máy cũng không có thì có đường xe bus có đến không, đường ô tô có đến không. VÀ tôi nghĩ rằng vấn đề là nhà nước phải quan tâm bằng cách tạo ra một dịch vụ hoàn chỉnh, tạo ra một cuộc sống đích thực cho những người thu nhập thấp thì việc nhà xã hội mới bền vững. Còn nếu không thì không cẩn thận tôi nghĩ rằng nó giá rẻ đấy, người ta mua đấy nhưng lại không ở, thậm chí ở đây lại trở thành câu chuyện đầu cơ. Nên tôi nghĩ việc này là việc mà trách nhiệm của nhà nước là rất lớn.

PV: Thưa ông, nhiều ngân hàng đang gánh chịu những khoản nợ xấu và rủi ro vì cho vay BĐS trước đây. Lúc này họ lại tăng cường cho vay BĐS với những điều kiện hết sức thông thoáng vậy thì nhận định của ông như thế nào về việc này?

Ông Đào Ngọc Thanh: Việc này trước hết bắt đầu từ báo cáo của chính phủ và quốc hội. Báo cáo này khẳng định rằng nợ xấu đã giảm về dưới mức cho phép nên vấn đề nợ xấu có liên quan gì đến BĐS hay không thì phải xem xét ở góc độ giá cả của thị trường BĐS. Thứ nhất là việc nợ xấu trước kia là do ngân hàng thường cho vay mà giám sát không chặt chẽ và đặc biệt là cho vay những doanh nghiệp mà khả năng hay thương hiệu của doanh nghiệp ấy chưa đủ sức để có thể đảm bảo sự thế chấp để nhận tiền của ngân hàng chưa kể là trường hợp những công ty có quan hệ chặt chẽ với những ngân hàng để được nhận tiền cho vay đó và chính những điều đó dẫn đến sự rủi ro. Điểm thứ 2 là các chính sách của ngân hàng gần đây theo như tôi biết thì việc các ngân hàng nới rộng và đưa ra những tuyên bố xem ra có vẻ thông thoáng cho người vay để mua nhà nhưng tỷ lệ này theo đánh giá của tôi cũng không cao trong tổng dư nợ của ngân hàng bởi vì số người dân mua nhà hiện giờ là thực sự. Khi đã mua thực sự bao giờ họ cũng căn cứ vào túi tiền của họ và khả năng chi trả. Bản thân ngân hàng có thể cho vay đến 80% nhưng mà giá trị của tòa nhà, của căn hộ mà theo đánh giá là có sự tăng giá 7-8% mà họ cho vay thì họ toàn quyền quyết định căn hộ đấy thì rủi ro của họ rất thấp. Số liệu thực tế cho hay là cho đến thời điểm này thì số dư nợ tín dụng của ngân hàng có tăng lên mười mấy % nhưng so với thời kỳ 2007-2008 thì cũng không đáng kể. Và như vậy, chưa kể số lượng công ty mà bây giờ được quyền vay của ngân hàng đều là những công ty phát triển thực sự và họ đều được bảo lãnh bằng những sản phẩm mà ngân hàng họ có kinh nghiệm rất lớn nên tôi nghĩ rằng, tất nhiên nói là có ảnh hưởng hay không thì câu trả lời là có. Bởi vì số lượng vay cho các chi tiêu và vay cho những vấn đề khác thì thấp hơn nhiều so với vay bất động sản. Số tiền đổ vào BĐS rất lớn nhưng việc thẩm định và kinh nghiệm quản lý của ngân hàng thì tốt hơn rất nhiều lần so với trước và tôi nghĩ rằng việc này không làm ảnh hưởng đến chuyện có bong bóng bất động sản hay không do ngân hàng và thực tế thì dư nợ tăng lên chưa phải là cao nhưng điều quan trọng là giá trị của BĐS không tăng và chính giá trị của BĐS không tăng nên không tạo ra bong bóng và không tạo ra cơn sốt, không tạo ra tâm lý bằng mọi cách lấy tiền ngân hàng, moi tiền để kinh doanh BĐS.

PV: Xin cảm ơn ông!

Chi tiết cuộc trao đổi xem tại: http://vtv.vn/kinh-te/thi-truong-bds-sot-nong-nhat-thoi-hay-phuc-hoi-on-dinh-20151115152141042.htm